حق رفت و آمد از پارکینگ

رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان است، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، زیرا با این‌ که بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند آپارتمان نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزء مشاعات و مشترکات ساختمان است و با این‌ که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه نماید. اگر این کار را انجام دهد، هر کدام از ساکنین ساختمان که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت نمایند.

* نکته: در این مورد استثنایی هم وجود دارد. در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیاط خلوت (پاسیو) راه داشته باشد و در آن تردد و رفت و آمدی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزء مشاعات ساختمان است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

استفاده از پارکینگ بدون اجازه مالک آن

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی باشد و ساکنین دیگر از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه مالک پارکینگ باشد، بر اساس قوانین پس از این‌ که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ را از استفاده کننده درخواست نماید.

اگر خود مالک اجازه استفاده از پارکینگ را به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، داده باشد، دیگر نمی‌تواند چنین ادعایی نماید.

به طور کلی پارک خودرو بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، خودروی خود را پارک نماید و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش تصرف عدوانی (تصرف ملک بدون اجازه مالک) است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و درخواست خسارات وارده به مالک باشد.

وکیل ملکی

نظریه مشورتی در مورد پارکینگ و انباری

نظریه مشورتی شماره ۷/۴۰۹۹ مورخ 4/6/1385

1- تبدیل پارکینگ به انباری و سالن اجتماعات و... مشمول مقررات تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌باشد.

2- تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی مشمول مقررات تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون مزبور است.

3- احدات محل کسب در پارکینگ و انباری موضوع تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری خواهد بود.

سؤال:

در مورد رسیدگی به تخلفات ساختمانی بر اساس ماده صد قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های آن بعضاً مواردی مطرح می‌گردد که دارای ابهام است نظیر موردی که اقدام به احداث و ساخت چند واحد آپارتمان در چند طبقه شده و قانوناً جهت هر واحد ضرورت در نظر گرفتن یک واحد پارکینگ الزامی می‌باشد لیکن در اجرای ساختمان پارکینگ و انباری حذف و تبدیل به مسکونی و یا تجاری می‌گردد، بعضی از اعضای محترم کمیسیون ماده صد عقیده دارند چنانچه تعیین شده باشد در مورد این تخلف ساختمانی رأی مبنی بر دریافت جریمه صادر گردد علاوه بر جریمه‌ای که بابت تبدیل مساحت پارکینگ و انباری به مسکونی و یا تجاری شده بابت مساحت هر واحد پارکینگی که حذف شده نیز جریمه علیحده (جداگانه) در نظر گرفته شود و عده‌ای دیگر نیز معتقدند زمانی که متخلف بابت مساحت بنای ساخته شده غیرمجاز و تبدیلی جریمه می‌شود بابت حذف پارکینگ مشمول جریمه نگردد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

چنانچه حذف پارکینگ و انباری و تبدیل آن به نحو دیگر برخلاف مندرجات پروانه صورت گرفته باشد تخلفات آن مشمول مقررات زیر خواهد بود:

1- حذف پارکینگ و استفاده از محل آن به صورت انباری، سالن اجتماعات، محل استفاده برای جلسات هیأت مدیره و ساکنین و غیره مشمول مقررات تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداری بوده و جریمه تعیین شده در این تبصره به آن تعلق می‌گیرد.

2- در صورتی که محل پارکینگ و انباری تبدیل به واحد مسکونی شود مشمول مقررات تبصره ۲ ماده صد قانون فوق الذکر بوده و بر اساس قانون این تبصره مالک یا مالکین جریمه می‌شوند.

3- چنانچه در محل پارکینگ و انباری، محل کسب، پیشه یا تجارت دایر شود بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون یاد شده عمل می‌گردد.

عدم احداث پارکینگ

بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶ و اصلاحی ۶/۲۷/۱۳۵۸ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به دریافت جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش ۲۵ مترمربع می‌باشد.

شهرداری مکلف به دریافت جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

2- نظریه مشورتی شماره 7/4099 در مورد تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی

بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی 27/11/1345 و اصلاحی 27/6/1358 در مورد اضافه بنای زائد (زیادی) بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از زمین‌های مسکونی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع و تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به دریافت جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به دریافت جریمه اقدام نماید.

در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع (واگذار) و درخواست صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

* نکته: جریمه نباید از حداقل، یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد.

3- نظریه مشورتی شماره 7/4099 احداث محل کسب در پارکینگ و انباری

بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب 52 شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است بر اساس ضوابط و قوانین نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید نماید.

در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر (برپا) شود، شهرداری مورد را در کمیسیون تعیین شده در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز (دریافتن) و تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

(حبس جنحه‌ای: در قانون مجازات اسلامی سابق، هرگاه مدت حبس حداکثر 3 سال در نظر گرفته شود به آن حبس جنحه‌ای می‌گویند).

* نکته: دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج، طلاق، دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

 وکیل ملکی

تخلفات و اختلافات مربوط به پارکینگ

يكي از مسائلي كه در ساختمان ايجاد اختلاف مي‌نمايد پاركينگ ساختمان است. اين اختلاف به صورت‌های گوناگوني اتفاق می‌افتد كه به برخي از آنها اشاره مي‌کنیم:

1- شکایت از تصرف عدوانی پارکینگ

در يك ساختمان تعدادي از واحدها (مثلاً یک سوم واحدها) داراي پاركينگ مشاعي‌ و مشترک هستند و بقيه واحدها (دو سوم واحدها) بدون پاركينگ مي‌باشند.

از لحاظ تصميم‌گیری در مورد اداره ساختمان، اكثريت با مالكيني است كه بدون پاركينگ هستند. تعدادي از اين اكثريت خودروی خود را در محل پاركينگ واحدهایي كه مالك پاركينگ مشاعي (مشترک) هستند، پارک مي‌كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت‌اند (تعداد کمتر)، نمي‌توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به نحوه اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه بدون پاركينگ هستند (اكثريت واحدها) از اين موقعيت سوء استفاده کرده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي‌كنند.

در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي‌توانند منفرداً و به تنهایی يا متفقاً (با هم) با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني (تصرف ملک دیگری بدون اجازه مالک) شكايت نمایند.

دادگاه با مشاهده مدارك و اسناد مالكيت دو طرف، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي‌کند، زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي‌تواند به صورت غيرقانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت به طور غيرقانوني گرفته شده از طريق دادگاه قابل ابطال و رد است.

 2- پیش‌فروش آپارتمان بدون پارکینگ

مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در زمان ساخت آن، آپارتمان‌ها را پيش‌فروش مي‌كند و در قول‌نامه يا مبايعه‌نامه براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي‌كند. اما پس از ساخت و دریافت پايان کار ساختمان بعضي از واحدها بدون پاركينگ شناخته مي‌شوند.

خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي‌كند و مالك (فروشنده) قادر به تأمين پاركينگ براي خريدار نيست.

اين موضوع ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمان‌ها ندارد، يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان و کمبود آپارتمان فروخته شده است، جبران نماید يا چنانچه از اين نظر جرمي مرتكب شده، مجازات شود.

3- پارک خودرو در قسمت‌های مشاعی ساختمان

در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي (مشترک) مي‌باشند و بعضي ديگر دارای چنين حقي نیستند.

جايي از قسمت‌هاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده، اما به عنوان پاركينگ، خودرو مي‌توان از آن استفاده كرد، بنابراین بعضي از مالكان با پارک خودرو در آنجا مخالفند، زيرا آن قسمت جزء مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي‌شود.

در این جا یک سؤال مطرح است، آيا كساني كه بدون حق استفاده از پاركينگ هستند، مي‌توانند خودروی خود را در آن قسمت‌های مشترک ساختمان مانند حیاط پارک نمایند؟

جواب: خیر، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اجازه مالكان دیگر كه داراي مالكيت مشاعي (مشترک) در قسمت‌هاي مشترك ساختمان‌اند، نمي‌توانند اقدام به پارک خودروی خود در ساير قسمت‌ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است، نمایند.

چنانچه مالكان بدون پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت‌هاي دیگر خودروی خود را پارک كنند، مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غيرقانوني بازدارند.

متن شکایت از واحدهایی که در قسمت‌های مشاعی ساختمان مانند حیاط خودرو پارک می‌کنند:

موضوع: شکایت در خصوص ایجاد مزاحمت و ممانعت (خودداری) از حق توسط همسایگان

با سلام احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب (شاکی) ......... از ساکنین واحدهای .... و .... این مجتمع به دلیل پارک خودرو در حیاط و قسمت‌های مشاع و ایجاد مزاحمت توسط ایشان شکایت دارم.

این موضوع از طریق مدیر ساختمان و اینجانب نیز تذکر داده شده است، اما همسایگان مزاحم به هیچ وجه حاضر به انتقال خودرو خود از حیاط نمی‌باشند. به آنها تذکر نیز دادیم که از راه قانونی عمل می‌کنیم، باز هم به کار خود ادامه دادند. نظر به اینکه اقدامات آنان با توجه به ماده 159 و 160 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصادیق و نمونه‌های بارز (آشکار) ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق می‌باشد، بنابراین از ساکنین واحدهای شماره .... و .... این مجتمع به دلیل مزاحمت و استفاده غیرمجاز و شخصی از مشاعات ساختمان (ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها) شکایت داشته و درخواست رسیدگی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق به نحو مطلوب (از جمله نصب مانع در ورودی به حیاط) و همچنین درخواست خسارات ناشی از این دادرسی طبق ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی را دارم.

4- تخلف تبدیل پارکینگ به واحد آپارتمانی

مالك ساختمان، آپارتمان‌ها را مي‌سازد و به هنگام ساخت، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي یعنی قول‌نامه يا مبايعه‌نامه به خريداران واگذار می‌نماید. ولي مالك از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ‌ها را به واحد آپارتماني تبديل مي‌كند. 

به هنگام صدور پايان کار ساختمان معلوم مي‌شود كه او از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي‌كند. پس از واگذاري آپارتمان‌ها به خريداران، آنها متوجه مي‌شوند كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است، اما مالك ساختمان پاركينگ‌ها را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است. اين موضوع فروض مختلفي دارد که به شرح زیر می‌باشد:

1ـ طي اسناد عادي (قول‌نامه يا مبايعه‌نامه) واگذاری صريحاً و به روشنی ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است. در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده بنابراین قانوناً حق اعتراض نخواهد داشت.

2- در اسناد عادي واگذاري مسأله پاركينگ متوقف و مسکوت مانده است. نه مشخص شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه ذکر شده كه بدون پاركينگ است.

با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ دارای حق است و مي‌تواند قلع و قمع و تخریب آپارتماني كه در محل پاركينگ‌هاي ساخته شده را از دادگاه درخواست نمايد.

3- مالك بعد از دریافت پايان کار ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعضی يا تمام پاركينگ‌ها را به يك يا چند واحد آپارتماني تبديل مي‌كند و پس از پرداخت جريمه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري، آپارتمان‌ها را رسماً به خريداران واگذار مي‌كند.

در اين صورت چون اين حق قبلاً بر اساس پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود، اقدام مالك عمل غيرقانوني محسوب شده و قابل اعاده و بازگرداندن به حالت اولیه است، به عبارت ديگر، خريداران كه مالكان آپارتمان‌ها مي‌باشند، با تقديم دادخواست به دادگاه تخریب آپارتمان ساخته شده در محل پاركينگ‌ها را از دادگاه درخواست مي‌نمايند و چون تخلف مالك ساختمان محرز و مشخص است، بنابراین دادگاه حكم بر قلع و قمع و تخریب بنا خواهد داد. 

 وکیل ملکی

پارکینگ مزاحم چیست؟

پارکینگ مزاحم یعنی اینکه دو خودرو پشت سر هم به گونه‌ای پارک شوند که برای خروج یکی از آنها نیاز به جا به ‌جا کردن خودروی دیگر باشد.

پارکینگ مزاحم یک پارکینگ اضافی است که برای ساختمان‌های دارای محدودیت در تعداد پارکینگ در نظر گرفته می‌شود و شرط ایجاد این پارکینگ‌ها، وجود فضای کافی به اندازه یک خودرو است.

تقسیم پارکینگ مزاحم

تقسیم پارکینگ مزاحم با توافق همه در یک ساختمان انجام خواهد شد، در غیر این صورت پارکینگ‌های مزاحم از طرف شهرداری و اداره ثبت برای اولین و آخرین قرارداد خریدارها تقسیم‌بندی خواهند شد، که عموماً پارکینگ مزاحم به شخصی اختصاص داده خواهد شد که آخرین قرارداد را دارد.

قید پارکینگ مزاحم در سند

بر اساس ماده ۲ از قوانین تملک ساختمان‌ها، بخش‌هایی از ساختمان یا مجتمع که شامل مشاعات و مشترکات می‌شوند، باید مورد استفاده برای همه‌‌ی ساکنین قرار بگیرند. بنابراین پارکینگ مزاحم باید به صورت کاملاً واضح و با همین عنوان در سند ذکر شده باشد و در غیر این صورت ساکنین می‌توانند شکایت نمایند.

ممکن است صاحبان اصلی ساختمان و برخی از ساکنین با داشتن این حق بخواهند از این فضای عبور و مرور استفاده کنند، که در این صورت شما می‌توانید ابتدا این مسئله را با مدیر یا مدیران ساختمان در میان بگذارید و شکایت خود را در این مورد به آنها ارائه دهید و اگر با تذکرات مشکلتان حل نشد، حق شکایت دارید.

اگر شخصی صاحب پارکینگ مزاحم باشد و این حق در سند او ذکر شده باشد، مالکان دیگر حق شکایت ندارند. اما آن شخص یا اشخاص (صاحب پارکینگ مزاحم) موظف‌اند در هر ساعت از شبانه روز که مالکان به خودروی‌شان نیاز دارند، ماشین خود را جا به جا کنند تا مالکان دیگر بتوانند خودروی خود را بیرون آورد.

بر اساس قانون هیچ ‌کدام از واحدها نباید خودروی خود را به‌گونه‌ای پارک کنند که مانع رفت‌ و آمد سایر ساکنین شود. در صورتی‌که واحدی، بدون داشتن حق پارکینگ، خودروی خود را درون ساختمان پارک نماید می‌توان از او شکایت کرد.

وکیل ملکی