نظریه مشورتی در مورد پارکینگ و انباری

نظریه مشورتی شماره ۷/۴۰۹۹ مورخ 4/6/1385

1- تبدیل پارکینگ به انباری و سالن اجتماعات و... مشمول مقررات تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌باشد.

2- تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی مشمول مقررات تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون مزبور است.

3- احدات محل کسب در پارکینگ و انباری موضوع تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری خواهد بود.

سؤال:

در مورد رسیدگی به تخلفات ساختمانی بر اساس ماده صد قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های آن بعضاً مواردی مطرح می‌گردد که دارای ابهام است نظیر موردی که اقدام به احداث و ساخت چند واحد آپارتمان در چند طبقه شده و قانوناً جهت هر واحد ضرورت در نظر گرفتن یک واحد پارکینگ الزامی می‌باشد لیکن در اجرای ساختمان پارکینگ و انباری حذف و تبدیل به مسکونی و یا تجاری می‌گردد، بعضی از اعضای محترم کمیسیون ماده صد عقیده دارند چنانچه تعیین شده باشد در مورد این تخلف ساختمانی رأی مبنی بر دریافت جریمه صادر گردد علاوه بر جریمه‌ای که بابت تبدیل مساحت پارکینگ و انباری به مسکونی و یا تجاری شده بابت مساحت هر واحد پارکینگی که حذف شده نیز جریمه علیحده (جداگانه) در نظر گرفته شود و عده‌ای دیگر نیز معتقدند زمانی که متخلف بابت مساحت بنای ساخته شده غیرمجاز و تبدیلی جریمه می‌شود بابت حذف پارکینگ مشمول جریمه نگردد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

چنانچه حذف پارکینگ و انباری و تبدیل آن به نحو دیگر برخلاف مندرجات پروانه صورت گرفته باشد تخلفات آن مشمول مقررات زیر خواهد بود:

1- حذف پارکینگ و استفاده از محل آن به صورت انباری، سالن اجتماعات، محل استفاده برای جلسات هیأت مدیره و ساکنین و غیره مشمول مقررات تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداری بوده و جریمه تعیین شده در این تبصره به آن تعلق می‌گیرد.

2- در صورتی که محل پارکینگ و انباری تبدیل به واحد مسکونی شود مشمول مقررات تبصره ۲ ماده صد قانون فوق الذکر بوده و بر اساس قانون این تبصره مالک یا مالکین جریمه می‌شوند.

3- چنانچه در محل پارکینگ و انباری، محل کسب، پیشه یا تجارت دایر شود بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون یاد شده عمل می‌گردد.

عدم احداث پارکینگ

بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶ و اصلاحی ۶/۲۷/۱۳۵۸ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به دریافت جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش ۲۵ مترمربع می‌باشد.

شهرداری مکلف به دریافت جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

2- نظریه مشورتی شماره 7/4099 در مورد تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی

بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی 27/11/1345 و اصلاحی 27/6/1358 در مورد اضافه بنای زائد (زیادی) بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از زمین‌های مسکونی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع و تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به دریافت جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به دریافت جریمه اقدام نماید.

در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع (واگذار) و درخواست صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

* نکته: جریمه نباید از حداقل، یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد.

3- نظریه مشورتی شماره 7/4099 احداث محل کسب در پارکینگ و انباری

بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب 52 شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است بر اساس ضوابط و قوانین نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید نماید.

در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر (برپا) شود، شهرداری مورد را در کمیسیون تعیین شده در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز (دریافتن) و تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

(حبس جنحه‌ای: در قانون مجازات اسلامی سابق، هرگاه مدت حبس حداکثر 3 سال در نظر گرفته شود به آن حبس جنحه‌ای می‌گویند).

* نکته: دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج، طلاق، دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

 وکیل ملکی

پارکینگ مزاحم چیست؟

پارکینگ مزاحم یعنی اینکه دو خودرو پشت سر هم به گونه‌ای پارک شوند که برای خروج یکی از آنها نیاز به جا به ‌جا کردن خودروی دیگر باشد.

پارکینگ مزاحم یک پارکینگ اضافی است که برای ساختمان‌های دارای محدودیت در تعداد پارکینگ در نظر گرفته می‌شود و شرط ایجاد این پارکینگ‌ها، وجود فضای کافی به اندازه یک خودرو است.

تقسیم پارکینگ مزاحم

تقسیم پارکینگ مزاحم با توافق همه در یک ساختمان انجام خواهد شد، در غیر این صورت پارکینگ‌های مزاحم از طرف شهرداری و اداره ثبت برای اولین و آخرین قرارداد خریدارها تقسیم‌بندی خواهند شد، که عموماً پارکینگ مزاحم به شخصی اختصاص داده خواهد شد که آخرین قرارداد را دارد.

قید پارکینگ مزاحم در سند

بر اساس ماده ۲ از قوانین تملک ساختمان‌ها، بخش‌هایی از ساختمان یا مجتمع که شامل مشاعات و مشترکات می‌شوند، باید مورد استفاده برای همه‌‌ی ساکنین قرار بگیرند. بنابراین پارکینگ مزاحم باید به صورت کاملاً واضح و با همین عنوان در سند ذکر شده باشد و در غیر این صورت ساکنین می‌توانند شکایت نمایند.

ممکن است صاحبان اصلی ساختمان و برخی از ساکنین با داشتن این حق بخواهند از این فضای عبور و مرور استفاده کنند، که در این صورت شما می‌توانید ابتدا این مسئله را با مدیر یا مدیران ساختمان در میان بگذارید و شکایت خود را در این مورد به آنها ارائه دهید و اگر با تذکرات مشکلتان حل نشد، حق شکایت دارید.

اگر شخصی صاحب پارکینگ مزاحم باشد و این حق در سند او ذکر شده باشد، مالکان دیگر حق شکایت ندارند. اما آن شخص یا اشخاص (صاحب پارکینگ مزاحم) موظف‌اند در هر ساعت از شبانه روز که مالکان به خودروی‌شان نیاز دارند، ماشین خود را جا به جا کنند تا مالکان دیگر بتوانند خودروی خود را بیرون آورد.

بر اساس قانون هیچ ‌کدام از واحدها نباید خودروی خود را به‌گونه‌ای پارک کنند که مانع رفت‌ و آمد سایر ساکنین شود. در صورتی‌که واحدی، بدون داشتن حق پارکینگ، خودروی خود را درون ساختمان پارک نماید می‌توان از او شکایت کرد.

وکیل ملکی

جریمه ساخت بالکن بر خلاف پروانه

بر اساس تبصره 4 ماده صد چنانچه بالکن بدون پروانه ساختمان بنا شود، به میزان یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان و به خاطر تراکم اضافه نیز یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه خواهد شد.

در حال حاضر در کمیسیون ماده صد چنانچه مالک بدون مجوز یا برخلاف پروانه بالکن با مشخصات اعلام شده احداث نماید، جریمه یا رأی تخریب صادر می‌شود.

نحوه محاسبه زیربنای (مساحت) بالکن

بالکن در محاسبه سطح زیربنا در صورتی که از یک طرف بسته باشد، یک دوم مساحت آن و چنانچه طرفین بسته باشد، سه دوم مساحت و چنانچه کلیه جهات آن به وسیله دیواره شیشه یا شبکه بسته شده باشد تمام سطح آن جزء سطح زیربنا و مساحت محسوب می‌شود.

ایوان چیست؟

ایوان فضایی است میانی‌، بین بیرون و درون، فضایی است که به خاطر ارتفاع آن از زمین گرد و غبار مناطق کویری به داخل خانه راه پیدا نکند.

به طور کلی ایوان فضاهای مسکونی را بالاتر از فضای بیرون قرار می‌دهد که اگر انسان نشسته در ایوان و فضای داخل باشد بتواند به حیاط مسلط شود و گل‌ها و گیاهان و حوض و آب را مشاهده کند.

در آپارتمان معمولاً با ایوان برخورد نمی‌کنیم مگر در خانه‌های ویلایی و...

سؤالات متداول در مورد تراس و بالکن

سؤال 1: آیا ایجاد تراس در نورگیر به طوری که ابعاد نورگیر 3×4 باشد تخلف است؟

جواب: بله، احداث و ساخت تراس (بهارخواب) در نورگیر بر خلاف مقررات ملی ساختمان است.

سؤال 2: اگر در داخل آپارتمان یک بالکن کوچک که به نما هم کاری نداشته باشد ساخته شود، ایراد قانونی دارد؟

جواب: بله

سؤال 3: آیابا توافق تمام ساکنین ساختمان می‌توان نیمی از پاسیو (حیاط خلوت) را به بالکن تبدیل کرد در حالی که طبقه اول کاملاً پاسیو را پوشانده، آیا از نظر قانون و شهرداری مشکل دارد؟

جواب: بله

منبع: وکیل ملکی