تخلفات و اختلافات مربوط به پارکینگ

يكي از مسائلي كه در ساختمان ايجاد اختلاف مي‌نمايد پاركينگ ساختمان است. اين اختلاف به صورت‌های گوناگوني اتفاق می‌افتد كه به برخي از آنها اشاره مي‌کنیم:

1- شکایت از تصرف عدوانی پارکینگ

در يك ساختمان تعدادي از واحدها (مثلاً یک سوم واحدها) داراي پاركينگ مشاعي‌ و مشترک هستند و بقيه واحدها (دو سوم واحدها) بدون پاركينگ مي‌باشند.

از لحاظ تصميم‌گیری در مورد اداره ساختمان، اكثريت با مالكيني است كه بدون پاركينگ هستند. تعدادي از اين اكثريت خودروی خود را در محل پاركينگ واحدهایي كه مالك پاركينگ مشاعي (مشترک) هستند، پارک مي‌كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت‌اند (تعداد کمتر)، نمي‌توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به نحوه اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه بدون پاركينگ هستند (اكثريت واحدها) از اين موقعيت سوء استفاده کرده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي‌كنند.

در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي‌توانند منفرداً و به تنهایی يا متفقاً (با هم) با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني (تصرف ملک دیگری بدون اجازه مالک) شكايت نمایند.

دادگاه با مشاهده مدارك و اسناد مالكيت دو طرف، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي‌کند، زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي‌تواند به صورت غيرقانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت به طور غيرقانوني گرفته شده از طريق دادگاه قابل ابطال و رد است.

 2- پیش‌فروش آپارتمان بدون پارکینگ

مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در زمان ساخت آن، آپارتمان‌ها را پيش‌فروش مي‌كند و در قول‌نامه يا مبايعه‌نامه براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي‌كند. اما پس از ساخت و دریافت پايان کار ساختمان بعضي از واحدها بدون پاركينگ شناخته مي‌شوند.

خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي‌كند و مالك (فروشنده) قادر به تأمين پاركينگ براي خريدار نيست.

اين موضوع ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمان‌ها ندارد، يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان و کمبود آپارتمان فروخته شده است، جبران نماید يا چنانچه از اين نظر جرمي مرتكب شده، مجازات شود.

3- پارک خودرو در قسمت‌های مشاعی ساختمان

در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي (مشترک) مي‌باشند و بعضي ديگر دارای چنين حقي نیستند.

جايي از قسمت‌هاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده، اما به عنوان پاركينگ، خودرو مي‌توان از آن استفاده كرد، بنابراین بعضي از مالكان با پارک خودرو در آنجا مخالفند، زيرا آن قسمت جزء مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي‌شود.

در این جا یک سؤال مطرح است، آيا كساني كه بدون حق استفاده از پاركينگ هستند، مي‌توانند خودروی خود را در آن قسمت‌های مشترک ساختمان مانند حیاط پارک نمایند؟

جواب: خیر، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اجازه مالكان دیگر كه داراي مالكيت مشاعي (مشترک) در قسمت‌هاي مشترك ساختمان‌اند، نمي‌توانند اقدام به پارک خودروی خود در ساير قسمت‌ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است، نمایند.

چنانچه مالكان بدون پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت‌هاي دیگر خودروی خود را پارک كنند، مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غيرقانوني بازدارند.

متن شکایت از واحدهایی که در قسمت‌های مشاعی ساختمان مانند حیاط خودرو پارک می‌کنند:

موضوع: شکایت در خصوص ایجاد مزاحمت و ممانعت (خودداری) از حق توسط همسایگان

با سلام احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب (شاکی) ......... از ساکنین واحدهای .... و .... این مجتمع به دلیل پارک خودرو در حیاط و قسمت‌های مشاع و ایجاد مزاحمت توسط ایشان شکایت دارم.

این موضوع از طریق مدیر ساختمان و اینجانب نیز تذکر داده شده است، اما همسایگان مزاحم به هیچ وجه حاضر به انتقال خودرو خود از حیاط نمی‌باشند. به آنها تذکر نیز دادیم که از راه قانونی عمل می‌کنیم، باز هم به کار خود ادامه دادند. نظر به اینکه اقدامات آنان با توجه به ماده 159 و 160 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصادیق و نمونه‌های بارز (آشکار) ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق می‌باشد، بنابراین از ساکنین واحدهای شماره .... و .... این مجتمع به دلیل مزاحمت و استفاده غیرمجاز و شخصی از مشاعات ساختمان (ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها) شکایت داشته و درخواست رسیدگی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق به نحو مطلوب (از جمله نصب مانع در ورودی به حیاط) و همچنین درخواست خسارات ناشی از این دادرسی طبق ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی را دارم.

4- تخلف تبدیل پارکینگ به واحد آپارتمانی

مالك ساختمان، آپارتمان‌ها را مي‌سازد و به هنگام ساخت، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي یعنی قول‌نامه يا مبايعه‌نامه به خريداران واگذار می‌نماید. ولي مالك از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ‌ها را به واحد آپارتماني تبديل مي‌كند. 

به هنگام صدور پايان کار ساختمان معلوم مي‌شود كه او از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي‌كند. پس از واگذاري آپارتمان‌ها به خريداران، آنها متوجه مي‌شوند كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است، اما مالك ساختمان پاركينگ‌ها را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است. اين موضوع فروض مختلفي دارد که به شرح زیر می‌باشد:

1ـ طي اسناد عادي (قول‌نامه يا مبايعه‌نامه) واگذاری صريحاً و به روشنی ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است. در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده بنابراین قانوناً حق اعتراض نخواهد داشت.

2- در اسناد عادي واگذاري مسأله پاركينگ متوقف و مسکوت مانده است. نه مشخص شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه ذکر شده كه بدون پاركينگ است.

با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ دارای حق است و مي‌تواند قلع و قمع و تخریب آپارتماني كه در محل پاركينگ‌هاي ساخته شده را از دادگاه درخواست نمايد.

3- مالك بعد از دریافت پايان کار ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعضی يا تمام پاركينگ‌ها را به يك يا چند واحد آپارتماني تبديل مي‌كند و پس از پرداخت جريمه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري، آپارتمان‌ها را رسماً به خريداران واگذار مي‌كند.

در اين صورت چون اين حق قبلاً بر اساس پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود، اقدام مالك عمل غيرقانوني محسوب شده و قابل اعاده و بازگرداندن به حالت اولیه است، به عبارت ديگر، خريداران كه مالكان آپارتمان‌ها مي‌باشند، با تقديم دادخواست به دادگاه تخریب آپارتمان ساخته شده در محل پاركينگ‌ها را از دادگاه درخواست مي‌نمايند و چون تخلف مالك ساختمان محرز و مشخص است، بنابراین دادگاه حكم بر قلع و قمع و تخریب بنا خواهد داد. 

 وکیل ملکی