اظهارنظر در مورد صدور آرای متفاوت

1- با عنایت به تصریح (تأکید) بند ماده 3 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب، مصوب 15/4/1373 قرارهای صادره در دادسرا که قابل اعتراض بوده و با اعتراض اشخاص مجاز به دادگاه صالح ارسال گردد، نظر دادگاه رسیدگی کننده در مورد قرار دادسرا، قطعی خواهد بود و قطعیت رأی به معنای غیر قابل تجدیدنظر در مراجع تجدیدنظر می‌باشد.

2- آرای صادر شده در زمینه وحدت رویه‌های قبلی و مصلحت عمومی در عدم اطاله دادرسی (طولانی شدن دادرسی) و نیز نبودن دلیل کافی برای دادرسی و ضرورت عرف و روال و عقلاً از تکلیف به رسیدگی قضایی و عدم ضایع شدن حقوق مراجعه کنندگان در صورتی است که شواهد و اماراتی محکمه‌پسند و قابل تعقیب و پیگیری و رسیدگی ارائه گردد، در غیر این صورت در صورت عدم دلیل محکمه‌پسند و نظر بازپرس و تأیید دادستان و رأی دادگاه صالح دیگر تجدیدنظرخواهی و رسیدگی مجدد موجه نمی‌نماید.

صدور آرای متفاوت

3- البته با فرض وجود دلیل جدید و یا ادعای خلاف بین (بیان کننده) بودن رأی دادگاه، راهکارهای قانونی دیگری از قبیل استفاده از ماده 2 قانون حدود وظایف و اختیارات رئیس قوه قضائیه و یا تقدیم دادخواست به شعب تشخیص دیوان عالی کشور پیش‌بینی شده است.
در هر حال طرح این گونه پرونده‌ها در دادگاه‌های تجدیدنظر استان در جهت اعتراض به رأی دادگاه بدوی (نخستین) موجه به نظر نمی‌رسد، بنابراین رأی صادره از شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را موجه و منطبق (هماهنگ) با قانون تشخیص و مورد تأیید می‌باشد.

رأی وحدت رویه شماره 690 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ 3/5/1385

با توجه به بند «ن» از ماده 3 قانون اصلاح تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب 28/7/1381 قرار منع تعقیب صادره از بازپرسی به درخواست شاکی خصوصی قابل اعتراض در دادگاه صالح بوده و نظر دادگاه در این مورد قطعی و غیر قابل تجدیدنظر می‌باشد، بنابراین به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی وحدت رویه دیوان عالی کشور، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر منطبق (هماهنگ) است، قانونی تشخیص و مورد تأیید است.

این رأی به استناد ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع (لازم‌الاجرا) می‌باشد.

وکیل مواد مخدر

آثار ثبت ازدواج چیست؟

1- غیرقابل اثبات بودن ادعای مخالف

بر اساس ماده 1309 قانون مدنی در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه مشخص شده است، دعوایی که مخالف با مفاد و محتوا یا مندرجات آن باشد، به شهادت پذیرفته نیست.

امارات قضایی اوضاع و احوال مربوط به یک مورد است و در صورتی قابل استناد می‌‌باشند که دعوی به شهادت شهود قابل اثبات باشد. درباره عدم امکان اثبات خلاف مندرجات سند رسمی با شهادت شهود، بر اساس نظریه شماره 2655- 8/8/1367 فقهای شورای نگهبان، ماده 1309 قانون مدنی از این نظر که شهادت بینه (دلیل) شرعیه را در برابر اسناد معتبر، بدون ارزش دانسته، خلاف موازین شرع (دین) و به این وسیله ابطال می‌گردد.

بر اساس این نظریه ماده 1309قانون مدنی از این نظر که شهادت شرعی را در برابر اسناد معتبر بدون ارزش می‌داند، خلاف موازین شرع و باطل شناخته شد. بنابراین امارات و شهادت بدون شرایط شرعی، خلاف مندرجات سند رسمی را اثبات نمی‌کند و زوج (مرد) نمی‌تواند با کمک امارات به رابطه زوجیت و زناشویی ثبت شده در سند رسمی، خدشه و ایرادی وارد نماید.

2- محتویات سند

منظور از محتویات سند رسمی، کلیه عبارات، امضاها و آثار انگشت یا مهر است که روی آن نقش شده است و منظور از معتبر بودن محتویات، آن است که صحت و درستی انتساب (نسبت دادن) تمامی محتویات به افراد، مشخص شده باشد و تردید یا انکار آن ممکن نباشد. بر اساس ماده 70 قانون ثبت، اثبات جعلی بودن سند، می‌تواند آثار این اعتبار را مخدوش نماید.

اعتبار مندرجات سند رسمی، به این که کسی نمی‌تواند با قبول عبارات قید شده در سند که متعلق به وی و صادر از اوست، منکر واقعیت و تحقق آنها شود، مگر آن که ادعا کند، اقرار و اعترافی که کرده، خلاف حقیقت بوده یا تاریخی که در سند نوشته شده، تاریخ حقیقی نیست. ماده 70 قانون ثبت، انکار مندرجات سند رسمی را مسموع (قبل شنیدن و پذیرش) ندانسته است.

وکیل طلاق

تعیین‌ مدت‌ در ازدواج موقت‌ (صیغه)

بر اساس ماده‌ ۱۰۷۵ قانون‌ مدنی‌، ازدواج وقتی‌ منقطع‌ (موقت) است‌ که‌ برای‌ مدت‌ معینی‌ واقع‌‌ شده‌ باشد. از مفهوم‌ این ماده به‌ دست‌ می‌آید که‌ اگر برای‌ صیغه ازدواج موقت مدت‌ تعیین‌ نشده‌ باشد، عقد ازدواج‌ صحیح‌ است‌ و آن‌ به‌ عقد دائم‌ تبدیل می‌شود.

اما گفته‌ شده‌ دسته‌ دیگری‌ از فقها عقیده‌ دارند که‌ در صورت‌ مشخص نشدن مدت، ازدواج‌ موقت‌ باطل‌ می‌باشد‌ و تبدیل به‌ ازدواج‌ دائم‌ نمی‌شود، زیرا در ازدواج‌ موقت ‌(صیغه) تعیین‌ مدت‌ شرط است‌، پس‌ چنانچه‌ عقد دارای این‌ شرط نباشد باطل‌ است.

ازدواج موقت‌

اگر چه‌ قانون‌ مدنی‌ در ماده‌ ۱۰۷۵ قول‌ مشهور فقها را پذیرفته‌ است‌ اما به‌ نظر می‌رسد قولی‌ که‌ نظر به‌ بطلان‌ عقد ازدواج‌ موقت‌ و صیغه در صورت‌ عدم‌ تعیین‌ مدت‌ دارد، صحیح‌‌تر به‌ نظر می‌رسد.

خصوصاً اینکه‌ زن‌ و مرد اراده‌ خود را برای‌ ازدواج موقت با آثار آن‌ در نظر داشته‌اند و حال‌ آنکه‌ در صورت‌ عدم‌ تعیین‌ مدت‌ و تبدیل شدن‌ ازدواج‌ موقت‌ (صیغه) به‌ ازدواج‌ دائم‌، موجب‌ ضرر به‌ زن‌ و مرد، خصوصاً مرد می‌شود مانند اینکه‌ مجبور به‌ پرداخت‌ نفقه و خرجی‌ می‌شود و نیز زن‌ از مرد و بالعکس‌ از همدیگر ارث‌ ببرند و منظور آنها این‌ نبوده‌ است‌.

بر اساس ماده 1076 قانون مدنی، مدت ازدواج موقت (صیغه) باید کاملاً معین شود.

یعنی‌ باید مدت‌ طوری‌ باشد که‌ هیچ گونه‌ ابهامی‌ نداشته‌ باشد و آغاز زمان‌ و آخر زمان‌ ازدواج‌ موقت‌ و صیغه کاملاً معین‌ باشد حتی‌ اگر مدت‌ کم‌ باشد مانند یک‌ روز یا یک‌ ساعت‌ و یا مدت‌ ازدواج‌ موقت‌ طولانی‌ باشد مانند سی‌ و چهل‌ سال‌.

چنانچه‌ در ازدواج‌ موقت، مدت‌ ذکر شود اما اول‌ و آخر آن‌ معین‌ نشود مانند اینکه‌ مردی‌ زنی‌ را به‌ عقد ازدواج‌ موقت‌ خود در آورد به‌ مدت‌ یک‌ سال‌ اما معلوم‌ نکند که‌ آغاز یک‌ سال‌ از چه‌ وقت‌ است‌، بیان‌ شده‌ که‌ ابتدای آن‌ از زمان‌ عقد محسوب‌ می‌شود.

اما برخی‌ دیگر از حقو‌قدانان‌ اظهار می‌دارند، آغاز مدت‌ ازدواج‌ موقت‌، باید پیوسته‌ به‌ زمان‌ انعقاد (بسته شدن) عقد موقت باشد و نباید جدای‌ از آن‌ باشد و به‌ نظر می‌رسد نظر اخیر صحیح‌‌تر باشد.
وکیل طلاق

اهداف ازدواج چیست؟

انسان تا زمانی که زنده است و زندگی می‌کند، نیازمند یار و یاوری مهربان و رفیقی همدل و همراه و پشتیبان لحظه‌های تنهایی است و همسر انسان بهترین فرد است. اینجاست که دین مبین اسلام بر ازدواج تأکید فراوانی دارد و پیامبراکرم (ص) و سایر معصومین (ع) و بزرگان بر آن تأکید و توصیه بسیار نمودند.

ایجاد محیطی خصوصی برای آرامش و آسایش

ازدواج در حقیقت، کانونی تشکیل می‌دهد که در آن، زن و مرد احساس آرامش کنند، زیرا زنان و مردان آرامش دهنده روانی یکدیگرند.

خداوند می‌فرماید: یکی از نشانه‌ها این است که برای شما همسری از جنس خودتان بیافرید تا با او انس گیرید و در کنارش آرامش بیابید.

تأمین نیازهای جنسی

انسان دارای مجموعه‌ای از نیازها و غرایز است که عدم ارضا (برآورده نشدن) و یا نقص در ارضا و برآورده شدن هر کدام از آنها موجب ایجاد تزلزل و آشفتگی در شخصیت انسان می‌شود و ازدواج، بهترین پاسخ به این غریزه است و رهبانیت (گوشه‌نشینی) و پس زدن آن را صحیح نمی‌داند.

فرد پس از ازدواج می‌تواند این غریزه مهم حیاتی را با شیوه‌ای مطلوب و معقول و اجتماع‌پسند برآورده نماید و در سایه آن، به آرامش برسد.

تولد فرزند و بقای نسل و سلامت آن

میل به داشتن فرزند، تداوم و حفظ نسل‌ها و پرورش انسان‌ها از انگیزه و اهداف مهمی است که در طول دوره‌های گوناگون، همیشه عامل مهم ازدواج و تشکیل خانواده بوده است .

تشکیل خانواده، ایجاد کانون پذیرایی نسل آینده است و سعادت نسل‌ها بستگی به وضع خانوادگی دارد و سلامت امنیت فرزندان بستگی به استحکام خانواده دارد.

سلامت و امنیت فردی و اجتماعی

خانواده کوچک‌ترین واحد اجتماعی و مقدس‌ترین نهاد بشری است و در بردارنده پاک‌ترین و عمیق‌ترین مناسبات انسانی است که برای سلامت و امنیت و سعادت فرد و اجتماع، سودمند و ضروری است. قرآن کریم زن و شوهر را به لباس یکدیگر تشبیه کرده است.

وکیل طلاق

اهداف ازدواج - تکمیل و تکامل

هیچ انسانی به تنهایی کامل نیست، به همین دلیل پیوسته می‌کوشد تا نقص و کمبود خود را جبران نماید، جوانان با گزینش همسری شایسته، موجبات رشد و تکامل خود را فراهم می‌کنند و در مسیر زندگی، از نظرات و تشویق‌ها و حمایت‌های یکدیگر بهره‌مند می‌شوند.

دوستی و محبت و عشق

آدمی در هر سن و مرحله‌ای از حیات خویش، به محبت احتیاج دارد و علاقه‌مند است که دیگران به او مهر بورزند. و اگر به اتحاد روح زن و شوهر و عواطف صمیمانه‌ای که تا آخرین روزهای پیری که غریزه جنسی فعالیتی ندارد، توجه کنیم به این نقش ازدواج بهتر پی خواهیم برد.

بهبود وضع اقتصادی

ازدواج علاوه بر تکامل دینی، به پیشرفت اقتصادی نیز کمک می‌کند، زیرا حس مسئولیت، پرهیز از اسرافگری و آینده‌نگری برای خود و فرزندان، پس از ازدواج اتفاق می‌افتد. وعده خداوند در سوره نور و گفتار پیشوایان دینی در این باره نیز به این معنی تأکید می‌کنند.

جلوگیری از بروز انواع اختلالات و بیماری‌های روانی و عصبی

روان‌شناسان ریشه بسیاری از عوارض عصبی و بیماری‌های روانی و اجتماعی را احساس محرومیت به ویژه در زمینه امور جنسی می‌دانند.

هر گونه زیاده‌روی (آزادی کامل جنسی) یا سرکوب کردن و ازدواج نکردن، باعث افسردگی، اضطراب، ترس و هراس، ناامیدی، بی‌قراری و ناآرامی، بی‌خوابی، بی‌اشتهایی، خستگی فکری و... می‌شود.

 پیشگیری از بروز انواع بیماری‌های جسمی

برخی بیماری‌های جسمی و عصبی مانند: تنگی نفس، ناراحتی قلب، افزایش ضربان قلب، خستگی و کوفتگی عمومی، ناراحتی معده، سردرد، ضعف عمومی و... از خطرات عدم ارضا و برآورده نشدن غریزه جنسی می‌باشد. از سوی دیگر، برآوردن این غریزه به روش‌های نادرست مانند روابط جنسی آزاد، پیامدهایی به مراتب بدتری چون بیماری سیفلیس، سوزاک، ایدز و... خواهد داشت.

همچنین یک بررسی نشان داد رابطه خوب با همسر سیستم دفاعی بدن را به میزان قابل توجهی تقویت می‌کند و این که حتی زخم‌های افرادی که رابطه خوبی با همسرشان دارند زودتر خوب می‌شود.

نقش تربیتی ازدواج از دیدگاه شهید مطهری

شهید مطهری درباره نقش تربیتی ازدواج می‌گوید: یک پختگی است، که جز در پرتو ازدواج و تشکیل خانواده پیدا نمی‌شود، در مدرسه پیدا نمی‌شود، در جهاد نفس، نماز شب و ارادت نیکان پیدا نمی‌شود، این را فقط در همین ازدواج و تشکیل خانواده باید به دست آورد.

 وکیل طلاق

حق رفت و آمد از پارکینگ

رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان است، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، زیرا با این‌ که بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند آپارتمان نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزء مشاعات و مشترکات ساختمان است و با این‌ که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه نماید. اگر این کار را انجام دهد، هر کدام از ساکنین ساختمان که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت نمایند.

* نکته: در این مورد استثنایی هم وجود دارد. در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیاط خلوت (پاسیو) راه داشته باشد و در آن تردد و رفت و آمدی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزء مشاعات ساختمان است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

استفاده از پارکینگ بدون اجازه مالک آن

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی باشد و ساکنین دیگر از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه مالک پارکینگ باشد، بر اساس قوانین پس از این‌ که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ را از استفاده کننده درخواست نماید.

اگر خود مالک اجازه استفاده از پارکینگ را به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، داده باشد، دیگر نمی‌تواند چنین ادعایی نماید.

به طور کلی پارک خودرو بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، خودروی خود را پارک نماید و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش تصرف عدوانی (تصرف ملک بدون اجازه مالک) است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و درخواست خسارات وارده به مالک باشد.

وکیل ملکی

نظریه مشورتی در مورد پارکینگ و انباری

نظریه مشورتی شماره ۷/۴۰۹۹ مورخ 4/6/1385

1- تبدیل پارکینگ به انباری و سالن اجتماعات و... مشمول مقررات تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌باشد.

2- تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی مشمول مقررات تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون مزبور است.

3- احدات محل کسب در پارکینگ و انباری موضوع تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری خواهد بود.

سؤال:

در مورد رسیدگی به تخلفات ساختمانی بر اساس ماده صد قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های آن بعضاً مواردی مطرح می‌گردد که دارای ابهام است نظیر موردی که اقدام به احداث و ساخت چند واحد آپارتمان در چند طبقه شده و قانوناً جهت هر واحد ضرورت در نظر گرفتن یک واحد پارکینگ الزامی می‌باشد لیکن در اجرای ساختمان پارکینگ و انباری حذف و تبدیل به مسکونی و یا تجاری می‌گردد، بعضی از اعضای محترم کمیسیون ماده صد عقیده دارند چنانچه تعیین شده باشد در مورد این تخلف ساختمانی رأی مبنی بر دریافت جریمه صادر گردد علاوه بر جریمه‌ای که بابت تبدیل مساحت پارکینگ و انباری به مسکونی و یا تجاری شده بابت مساحت هر واحد پارکینگی که حذف شده نیز جریمه علیحده (جداگانه) در نظر گرفته شود و عده‌ای دیگر نیز معتقدند زمانی که متخلف بابت مساحت بنای ساخته شده غیرمجاز و تبدیلی جریمه می‌شود بابت حذف پارکینگ مشمول جریمه نگردد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

چنانچه حذف پارکینگ و انباری و تبدیل آن به نحو دیگر برخلاف مندرجات پروانه صورت گرفته باشد تخلفات آن مشمول مقررات زیر خواهد بود:

1- حذف پارکینگ و استفاده از محل آن به صورت انباری، سالن اجتماعات، محل استفاده برای جلسات هیأت مدیره و ساکنین و غیره مشمول مقررات تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداری بوده و جریمه تعیین شده در این تبصره به آن تعلق می‌گیرد.

2- در صورتی که محل پارکینگ و انباری تبدیل به واحد مسکونی شود مشمول مقررات تبصره ۲ ماده صد قانون فوق الذکر بوده و بر اساس قانون این تبصره مالک یا مالکین جریمه می‌شوند.

3- چنانچه در محل پارکینگ و انباری، محل کسب، پیشه یا تجارت دایر شود بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون یاد شده عمل می‌گردد.

عدم احداث پارکینگ

بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶ و اصلاحی ۶/۲۷/۱۳۵۸ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به دریافت جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش ۲۵ مترمربع می‌باشد.

شهرداری مکلف به دریافت جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

2- نظریه مشورتی شماره 7/4099 در مورد تبدیل پارکینگ و انباری به واحد مسکونی

بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی 27/11/1345 و اصلاحی 27/6/1358 در مورد اضافه بنای زائد (زیادی) بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از زمین‌های مسکونی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع و تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به دریافت جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به دریافت جریمه اقدام نماید.

در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع (واگذار) و درخواست صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

* نکته: جریمه نباید از حداقل، یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد.

3- نظریه مشورتی شماره 7/4099 احداث محل کسب در پارکینگ و انباری

بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب 52 شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است بر اساس ضوابط و قوانین نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید نماید.

در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر (برپا) شود، شهرداری مورد را در کمیسیون تعیین شده در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز (دریافتن) و تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

(حبس جنحه‌ای: در قانون مجازات اسلامی سابق، هرگاه مدت حبس حداکثر 3 سال در نظر گرفته شود به آن حبس جنحه‌ای می‌گویند).

* نکته: دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج، طلاق، دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

 وکیل ملکی

تراس یا بهارخواب چیست؟

تراس به فضای الحاق شده (پیوسته) به آپارتمان گفته می‌شود که غیرمسقف (بدون سقف) است و جز مشاعات و مشترکات محسوب می‌شود.

در نتیجه مساحت تراس‌ها در محاسبه‌ی مساحت آپارتمان‌ها دخالتی ندارد و نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی نمی‌باشد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام (به اضافه) تراس یا بالکن غیرمسقف به مساحت ........ مترمربع قید گردد.

تراس‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است بر اساس گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات (مشترکات) ذکر شود.

نحوه استفاده از تراس (بهارخواب)

قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین محسوب نشده از قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر اساس عرف و روال محل، مورد تردید نباشد.

بنابراین می‌توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه بالایی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و بدون نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می‌باشد و سایر مالکین آپارتمان‌ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لکن این حق باید در قسمت مشاعات (مشترکات) صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق ساخت بنا و تغییر وضعیت را ندارد نوشته شود.

تفاوت اصلی تراس و بالکن چیست؟

بالکن مکانی مسقف (سقف‌دار) می‌باشد و تراس مکانی غیرمسقف (بدون سقف) است .در حالت کلی و عموماً تراس جزء مشاعات بنا می‌باشد، ولی بالکن همواره جزء مساحت آپارتمان محاسبه می‌گردد، مثلاً آپارتمانی به مساحت ۸۰ مترمربع به اضافه تراسی به مساحت ۵ مترمربع اما در مورد بالکن گفته می‌شود، مثلاً آپارتمانی به مساحت ۹۵ متر که 4 مترمربع آن بالکن است.

وکیل ملکی

تخلفات و اختلافات مربوط به پارکینگ

يكي از مسائلي كه در ساختمان ايجاد اختلاف مي‌نمايد پاركينگ ساختمان است. اين اختلاف به صورت‌های گوناگوني اتفاق می‌افتد كه به برخي از آنها اشاره مي‌کنیم:

1- شکایت از تصرف عدوانی پارکینگ

در يك ساختمان تعدادي از واحدها (مثلاً یک سوم واحدها) داراي پاركينگ مشاعي‌ و مشترک هستند و بقيه واحدها (دو سوم واحدها) بدون پاركينگ مي‌باشند.

از لحاظ تصميم‌گیری در مورد اداره ساختمان، اكثريت با مالكيني است كه بدون پاركينگ هستند. تعدادي از اين اكثريت خودروی خود را در محل پاركينگ واحدهایي كه مالك پاركينگ مشاعي (مشترک) هستند، پارک مي‌كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت‌اند (تعداد کمتر)، نمي‌توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به نحوه اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه بدون پاركينگ هستند (اكثريت واحدها) از اين موقعيت سوء استفاده کرده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي‌كنند.

در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي‌توانند منفرداً و به تنهایی يا متفقاً (با هم) با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني (تصرف ملک دیگری بدون اجازه مالک) شكايت نمایند.

دادگاه با مشاهده مدارك و اسناد مالكيت دو طرف، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي‌کند، زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي‌تواند به صورت غيرقانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت به طور غيرقانوني گرفته شده از طريق دادگاه قابل ابطال و رد است.

 2- پیش‌فروش آپارتمان بدون پارکینگ

مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در زمان ساخت آن، آپارتمان‌ها را پيش‌فروش مي‌كند و در قول‌نامه يا مبايعه‌نامه براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي‌كند. اما پس از ساخت و دریافت پايان کار ساختمان بعضي از واحدها بدون پاركينگ شناخته مي‌شوند.

خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي‌كند و مالك (فروشنده) قادر به تأمين پاركينگ براي خريدار نيست.

اين موضوع ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمان‌ها ندارد، يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان و کمبود آپارتمان فروخته شده است، جبران نماید يا چنانچه از اين نظر جرمي مرتكب شده، مجازات شود.

3- پارک خودرو در قسمت‌های مشاعی ساختمان

در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي (مشترک) مي‌باشند و بعضي ديگر دارای چنين حقي نیستند.

جايي از قسمت‌هاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده، اما به عنوان پاركينگ، خودرو مي‌توان از آن استفاده كرد، بنابراین بعضي از مالكان با پارک خودرو در آنجا مخالفند، زيرا آن قسمت جزء مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي‌شود.

در این جا یک سؤال مطرح است، آيا كساني كه بدون حق استفاده از پاركينگ هستند، مي‌توانند خودروی خود را در آن قسمت‌های مشترک ساختمان مانند حیاط پارک نمایند؟

جواب: خیر، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اجازه مالكان دیگر كه داراي مالكيت مشاعي (مشترک) در قسمت‌هاي مشترك ساختمان‌اند، نمي‌توانند اقدام به پارک خودروی خود در ساير قسمت‌ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است، نمایند.

چنانچه مالكان بدون پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت‌هاي دیگر خودروی خود را پارک كنند، مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غيرقانوني بازدارند.

متن شکایت از واحدهایی که در قسمت‌های مشاعی ساختمان مانند حیاط خودرو پارک می‌کنند:

موضوع: شکایت در خصوص ایجاد مزاحمت و ممانعت (خودداری) از حق توسط همسایگان

با سلام احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب (شاکی) ......... از ساکنین واحدهای .... و .... این مجتمع به دلیل پارک خودرو در حیاط و قسمت‌های مشاع و ایجاد مزاحمت توسط ایشان شکایت دارم.

این موضوع از طریق مدیر ساختمان و اینجانب نیز تذکر داده شده است، اما همسایگان مزاحم به هیچ وجه حاضر به انتقال خودرو خود از حیاط نمی‌باشند. به آنها تذکر نیز دادیم که از راه قانونی عمل می‌کنیم، باز هم به کار خود ادامه دادند. نظر به اینکه اقدامات آنان با توجه به ماده 159 و 160 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصادیق و نمونه‌های بارز (آشکار) ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق می‌باشد، بنابراین از ساکنین واحدهای شماره .... و .... این مجتمع به دلیل مزاحمت و استفاده غیرمجاز و شخصی از مشاعات ساختمان (ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها) شکایت داشته و درخواست رسیدگی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق به نحو مطلوب (از جمله نصب مانع در ورودی به حیاط) و همچنین درخواست خسارات ناشی از این دادرسی طبق ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی را دارم.

4- تخلف تبدیل پارکینگ به واحد آپارتمانی

مالك ساختمان، آپارتمان‌ها را مي‌سازد و به هنگام ساخت، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي یعنی قول‌نامه يا مبايعه‌نامه به خريداران واگذار می‌نماید. ولي مالك از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ‌ها را به واحد آپارتماني تبديل مي‌كند. 

به هنگام صدور پايان کار ساختمان معلوم مي‌شود كه او از مفاد و محتوای پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي‌كند. پس از واگذاري آپارتمان‌ها به خريداران، آنها متوجه مي‌شوند كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است، اما مالك ساختمان پاركينگ‌ها را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است. اين موضوع فروض مختلفي دارد که به شرح زیر می‌باشد:

1ـ طي اسناد عادي (قول‌نامه يا مبايعه‌نامه) واگذاری صريحاً و به روشنی ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است. در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده بنابراین قانوناً حق اعتراض نخواهد داشت.

2- در اسناد عادي واگذاري مسأله پاركينگ متوقف و مسکوت مانده است. نه مشخص شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه ذکر شده كه بدون پاركينگ است.

با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ دارای حق است و مي‌تواند قلع و قمع و تخریب آپارتماني كه در محل پاركينگ‌هاي ساخته شده را از دادگاه درخواست نمايد.

3- مالك بعد از دریافت پايان کار ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعضی يا تمام پاركينگ‌ها را به يك يا چند واحد آپارتماني تبديل مي‌كند و پس از پرداخت جريمه بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري، آپارتمان‌ها را رسماً به خريداران واگذار مي‌كند.

در اين صورت چون اين حق قبلاً بر اساس پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود، اقدام مالك عمل غيرقانوني محسوب شده و قابل اعاده و بازگرداندن به حالت اولیه است، به عبارت ديگر، خريداران كه مالكان آپارتمان‌ها مي‌باشند، با تقديم دادخواست به دادگاه تخریب آپارتمان ساخته شده در محل پاركينگ‌ها را از دادگاه درخواست مي‌نمايند و چون تخلف مالك ساختمان محرز و مشخص است، بنابراین دادگاه حكم بر قلع و قمع و تخریب بنا خواهد داد. 

 وکیل ملکی

پارکینگ مزاحم چیست؟

پارکینگ مزاحم یعنی اینکه دو خودرو پشت سر هم به گونه‌ای پارک شوند که برای خروج یکی از آنها نیاز به جا به ‌جا کردن خودروی دیگر باشد.

پارکینگ مزاحم یک پارکینگ اضافی است که برای ساختمان‌های دارای محدودیت در تعداد پارکینگ در نظر گرفته می‌شود و شرط ایجاد این پارکینگ‌ها، وجود فضای کافی به اندازه یک خودرو است.

تقسیم پارکینگ مزاحم

تقسیم پارکینگ مزاحم با توافق همه در یک ساختمان انجام خواهد شد، در غیر این صورت پارکینگ‌های مزاحم از طرف شهرداری و اداره ثبت برای اولین و آخرین قرارداد خریدارها تقسیم‌بندی خواهند شد، که عموماً پارکینگ مزاحم به شخصی اختصاص داده خواهد شد که آخرین قرارداد را دارد.

قید پارکینگ مزاحم در سند

بر اساس ماده ۲ از قوانین تملک ساختمان‌ها، بخش‌هایی از ساختمان یا مجتمع که شامل مشاعات و مشترکات می‌شوند، باید مورد استفاده برای همه‌‌ی ساکنین قرار بگیرند. بنابراین پارکینگ مزاحم باید به صورت کاملاً واضح و با همین عنوان در سند ذکر شده باشد و در غیر این صورت ساکنین می‌توانند شکایت نمایند.

ممکن است صاحبان اصلی ساختمان و برخی از ساکنین با داشتن این حق بخواهند از این فضای عبور و مرور استفاده کنند، که در این صورت شما می‌توانید ابتدا این مسئله را با مدیر یا مدیران ساختمان در میان بگذارید و شکایت خود را در این مورد به آنها ارائه دهید و اگر با تذکرات مشکلتان حل نشد، حق شکایت دارید.

اگر شخصی صاحب پارکینگ مزاحم باشد و این حق در سند او ذکر شده باشد، مالکان دیگر حق شکایت ندارند. اما آن شخص یا اشخاص (صاحب پارکینگ مزاحم) موظف‌اند در هر ساعت از شبانه روز که مالکان به خودروی‌شان نیاز دارند، ماشین خود را جا به جا کنند تا مالکان دیگر بتوانند خودروی خود را بیرون آورد.

بر اساس قانون هیچ ‌کدام از واحدها نباید خودروی خود را به‌گونه‌ای پارک کنند که مانع رفت‌ و آمد سایر ساکنین شود. در صورتی‌که واحدی، بدون داشتن حق پارکینگ، خودروی خود را درون ساختمان پارک نماید می‌توان از او شکایت کرد.

وکیل ملکی