تراکم ساختمان چیست؟

به مجموع مساحت کل زیربنای طبقات یک ساختمان بدون محاسبه‌ی زیر زمین و پارکینگ تراکم ساختمان گفته می‌شود. تراکم ساختمانی به صورت درصد بیان می‌شود.

برای مثال، تراکم ساختمانی ۲ (یا ۲۰۰٪) نشان ‌دهنده این است که متراژ کل زیربنای ناخالص کل ساختمان‌های موجود در قطعه زمین مربوطه، دو برابر مساحت ناخالص آن قطعه زمین است.
برای تراکم، به عوامل متعددی توجه می‌کنند، مانند شرایط آب و هوایی، ویژگی‌های فرهنگی اجتماعی ساکنان درآمد خانوار، نرخ رشد جمعیت، بهداشت جمعی و روانی، قیمت زمین و ...

* نکته: زیرزمین با کاربری تجاری و یا اداری باز هم جزء تراکم ساختمان محسوب نمی‌شود.

تراکم مجاز ملک چیست؟

تراکم مجاز ملک به جمع سطح اشغال مجاز طبقات دارای کاربری مسکونی، اداری، تجاری، خدماتی و غیره گفته می‌شود.

در این تعریف، طبقاتی که صرفاً به مشاعات و مشترکات ساختمان اختصاص می‌یابد جزء تراکم موجود ملک نیست. عموماً در ساختمان‌های مسکونی به این دلیل که همکف دارای کاربری پارکینگ و لابی است، جزء تراکم موجود ملک محاسبه نمی‌شود. ولی در ساختمان‌های غیرمسکونی تراکم موجود شامل سطح اشغال طبقه همکف و بالایی می‌باشد.

تراکم مازاد چیست؟

امکان بهره‌وری بیشتر از معمول از زمین که با صدور مجوز ساخت‌ و ساز مازاد بر (اضافه بر) تراکم‌های معمول به مالکین آن واگذار می‌شود.

سطح اشغال مجاز ملک

سطح اشغال مجاز یک ملک بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و بر حسب پهنه‌ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده باشد، بیان و تعیین می‌شود.

سطح اشغال در ادبیات شهرسازی به تمامی بناهای دارای سقف گفته می‌شود. بر اساس این تعریف مساحت نورگیرها و درز انقطاع‌ها جزء سطح اشغال محاسبه نمی‌شود.

(درز انقطاع: فضایی است جهت جداسازی بین سازه‌های دو ساختمان مجاور یکدیگر که در موقع زلزله از برخورد دو سازه به هم جلوگیری می‌نماید).

نکات مهم در مورد سطح اشغال

* داکت‌ها (کانال هوا) بر اساس توافق اداره ثبت املاک و شهرداری تهران جزء سطح اشغال محسوب نمی‌شود، اما در نقشه‌های فاز یک معماری چون فضای داکت‌ها پیش‌بینی نشده است، عملاً در پروانه‌ها جزء بنا است و مشمول دریافت عوارض می‌شود.

سابقاً شهرداری تهران برای تشویق سازندگان به احداث بالکن، بخشی از بالکن‌ها را جزء سطح اشغال محاسبه نمی‌کرد، ولی در حال حاضر کل بالکن جزء سطح اشغال محاسبه می‌شود، اما عوارض بخشی از آن دریافت نمی‌شود.

مقدار سطح اشغال مجاز در شهرداری در هر طبقه به طور مجزا محاسبه و کنترل می‌شود. در دستور نقشه‌ها سطح اشغال مجاز همکف، طبقات و زیرزمین‌ها به صورت مجزا درج شده است.

محاسبه تراکم مسکونی

تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش‌های ساخته شده شهر به دست می‌آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری‌های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

وکیل ملکی